De Dorpsraad heeft een bezwaarschrift ingediend tegen het toestaan van 10 appartementen in Herenweg 119. Het pand is te klein voor zoveel woningen, deels “hokken” die geen reële woning zijn. B&W halen een rare truc uit om de parkeernormen te omzeilen. Parkeeroverlast bedreigt de verkeersveiligheid.
Hieronder is de tekst te vinden.
Je kan nog tot op uiterlijk 6 januari (digitaal via de website van de gemeente) zelf een bezwaarschrift indienen.
———————————————————————————————————-
College van B&W Kaag en Braassem
Postbus 1
2370 AA Roelofarendsveen
Datum: 31 december 2025
Betreft: Bezwaarschrift tegen het besluit van 24 november 2025, zaaknummer 1884799431, het
verlenen van een omgevingsvergunning voor Herenweg 119 te Rijnsaterwoude
Indiener: Vereniging Dorpsraad Rijnsaterwoude
p.o. Herenweg 113
2465AE Rijnsaterwoude
Bij publicatie mag zichtbaar zijn dat deze zienswijze afkomstig is van de Dorpsraad
Rijnsaterwoude.
De Vereniging Dorpsraad Rijnsaterwoude (hierna: de Dorpsraad) maakt op grond van art. 7:1 Awb bezwaar tegen genoemd besluit van 24 november waarbij -kort-samengevat – een omgevingsvergunning wordt verleend voor het realiseren van 9 appartementen en de omzetting van een bedrijfswoning/appartement in een burgerwoning/appartement in het pand Herenweg 119, tezamen 10 woningen alsmede bouwkundige aanpassingen.
De Dorpsraad is belanghebbende aangezien zij op grond van de Statuten (art. 2 onder 1) tot doel heeft het bevorderen en bestendigen van de belangen in de meest uitgebreide zin van de bewoners en belanghebbenden van het dorp Rijnsaterwoude. Zie www.rijnsaterwoude.online.
De feitelijke werkzaamheden van de Dorpsraad zijn uiteenlopend. De Dorpsraad wordt door de gemeente Kaag en Braassem voorzien van informatie die de kern raakt dan wel die de Dorpsraad van belang acht en treedt waar nodig in overleg. De Dorpsraad dient zienswijzen in op ruimtelijke plannen waar het belang van de kern in het gedrang lijkt te komen. De Dorpsraad initieert verkeersmetingen en overlegt over passende maatregelen om de verkeersveiligheid in de kern te verzekeren en waar mogelijk te vergroten. De Dorpsraad onderhoudt een website waarop de inwoners worden voorgelicht over hetgeen er speelt in Rijnsaterwoude, de bestuursleden hebben regelmatig contact met inwoners die overleg willen of een vraag hebben over Rijnsaterwoude, bemiddelt waar nodig en mogelijk.
Met betrekking tot het pand Herenweg 119 is regelmatig contact onderhouden met de naastwonende bewoners over de jarenlange overlast door illegaal gebruik en het optreden van de gemeente Kaag en Braassem. Op de laatste Algemene Ledenvergadering van 26 november j.l. is uitgebreid aandacht besteed aan de plannen met Herenweg 119. De Dorpsraad acht zich belanghebbende nu het onderhavige besluit niet alleen de bewoners van de Rijnsaterwoude raakt die in de meest directe nabijheid van het pand Herenweg 119 wonen, maar de leefbaarheid van het dorp Rijnsaterwoude in ruime zin raakt en de (verkeers)veiligheid van haar inwoners.
De Dorpsraad onderschrijft de bezwaren die door de direct omwonenden gezamenlijk in hun bezwaarschrift zijn verwoord en verzoekt de inhoud daarvan alhier als herhaald en ingelast te beschouwen.
De Dorpsraad brengt daarnaast als belanghebbende de volgende bezwaren naar voren.
De Dorpsraad stelt voorop dat het pand Herenweg 119 vanouds een karakteristiek herkenbaar naast het voormalig raadhuis gelegen logement was. Een goede invulling van het gebruik van dit karakteristieke pand na jarenlange verwaarlozing komt de leefbaarheid van het dorp zeker ten goede. Een woonfunctie die enerzijds past binnen de ruimte die het pand biedt en anderzijds rekening houdt met de belangen van de bewoners van de in de naaste omgeving gelegen woningen en de belastbaarheid van de Herenweg voor verkeer en parkeren, heeft de steun van de Dorpsraad. We moeten helaas constateren dat het plan waarvoor vergunning is verleend, aan die eisen niet voldoet.
Voorgeschiedenis
Het pand Herenweg 119 heeft vanouds de bestemming Horeca, categorie 5, hetgeen neerkomt op het aanbieden van logies. Die bestemming lag ook op het pand toen daar restaurant Het Reghthuijs was gevestigd en nadien o.a.restaurant Intenz, en een pizzeria. Toen dat alles niet levensvatbaar bleek, zijn er onder toezicht van de huidige aanvrager feesten en partijen georganiseerd en werden er, nadat de gemeente tegen dit illegale gebruik eindelijk heeft opgetreden, -opnieuw illegaal- arbeidsimmigranten in het pand gezet. Het heeft tergend lang geduurd voordat de gemeente ook hiertegen heeft opgetreden en dit gebruik onder dreiging van een dwangsom per 1 december 2024 is beeindigd. Reeds begin 2024 is de aanvrager begonnen aan een interne verbouwing met als inzet zoveel mogelijk appartementen te realiseren. Het brandweerconstateringsrapport van 12 maart 2024 spreekt over 6 “ hotelkamers”. Een onbegrijpelijk aktie omdat zijn vergelijkbare principeverzoek d.d. 13 juni 2019 voor 9 appartementen op 2 juli 2019 werd afgewezen niet alleen omdat het geen wenselijke ontwikkeling werd gevonden, maar omdat dit niet kon worden gerealiseerd wegens een tekort aan parkeerplaatsen temeer daar deze niet op eigen terrein konden worden gerealiseerd.
Bestemmingswijziging naar Wonen en de parkeernorm: onjuiste saldering
B&W zijn zich uitdrukkelijk ervan bewust dat de bestemming Horeca cat.5 nooit is gewijzigd en dat evenmin een beroep kan worden gedaan op overgangsrecht. Dat blijkt immers uit voormelde afwijzing van het principeverzoek van deze aanvrager in 2019. Toen was immers de uitkomst van de saldering parkeren tussen de horeca categorie 5 functie en appartementen klip en klaar: de parkeernorm kon niet worden gerealiseerd en daarmee was een vergunning voor het vestigen van appartementen onhaalbaar. Een officieel verzoek doen om een vergunning daartoe werd uitdrukkelijk ontraden.
De Dorpsraad heeft niet kunnen vaststellen dat er voor het uitoefenen van de restaurantfunctie in al zijn variëteiten ooit een exploitatievergunning is verleend. Dat gebruik was daarom ook illegaal en is nooit getoetst. B&W hebben nooit onderzoek laten doen naar het effect van dit illegale gebruik op bijvoorbeeld de parkeersituatie ter plekke en in de omgeving. Het illegale gebruik is simpelweg op zijn beloop gelaten.
B&W spreken nu echter zonder dat de juridische omstandigheden zijn gewijzigd in de stukken stelselmatig over de hotel/restaurantfunctie van dit pand, ook nu dit illegale gebruik al sinds 2014 is gestopt en door het overgangsrecht ook niet wordt gedekt. Dat is onjuist en misleidend. De enige reden voor deze ommezwaai is dan ook dat deze functie nu wordt gebruikt/ misbruikt als stoplap voor het halen van de parkeernorm.
De aap uit de mouw
In het bericht aan aanvrager van (12 september 2024) wordt deze ommezwaai expliciet uiteengezet. Letterlijk staat daar: “ op basis van het huidige bestemmingsplan mag u de bebouwing op het perceel Herenweg 119 alleen gebruiken voor logies”. Daarvan uitgaand levert de berekening van de parkeernorm een totaal ander beeld. De 10 hotelkamers geven een parkeerdruk van 5-max 10 parkeerplaatsen. De plannen van de aanvrager vragen- uitgaand van het door hem gehanteerde gemiddelde van 1.6 parkeerplaats- om tenminste 16 parkeerplaatsen. Het appartementenplan levert dus een tekort op van tenminste 6 -11 parkeerplaatsen die niet realiseerbaar zijn. Op eigen terrein is het onmogelijk en op de Herenweg en omgeving is de parkeerdruk reeds hoog tot te hoog, afkoop zou reeds om die redenen onmogelijk moeten zijn. De vergunningsaanvraag zou dus net als in 2019 moeten worden afgewezen. Bij de herziening van de Nota parkeernormen 2025 is dat uitdrukkelijk vastgelegd. De Dorpsraad kan zich geheel vinden in deze conclusie.
Nu komt de aap uit de mouw: B&W besluiten het illegale feitelijke gebruik van het voorste gedeelte van het gebouw als restaurant voor 50% te laten meewegen zelfs nu dit al jaren (2014) niet wordt uitgeoefend. Daarmee wordt de parkeerdruk in de oude (restaurant)situatie fictief gelegd op 24,6 plaatsen en valt het plan van de aanvrager -bepaald op 16 parkeerplekken- ineens beduidend lager uit. Er hoeft nu ineens geen enkele parkeereis te worden gesteld. De buurt mag blij zijn met dit positieve, maar helaas zeer fictieve resultaat. Deze fictie wordt zo sterk benadrukt dat bij de voorgenomen verkoop van een stuk grond aan aanvrager ten behoeve van een parkeerplaats op eigen terrein door B&W uitdrukkelijk wordt gesteld dat dit niets te maken heeft met deze vergunningsaanvraag. Dat is temeer opmerkelijk en inconsistent omdat B&W eerder nadrukkelijk hadden gesteld dat er tenminste 1 – in het participatieverslag van maart 2025 spreekt de wethouder over 2 – parkeerplaats(en) op eigen terrein zou moeten worden gerealiseerd. Geen woord is ook gewijd aan de vraag hoe de verondersteld aanwezige parkeerbehoefte zich gedurende dag en nacht verhoudt tot de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie.
Onzorgvuldige belangenafweging.
Uitgangspunt bij het beoordelen van het verzoek moet echter zijn dat illegaal gebruik geen rechten oplevert in het omgevingsrecht. Doordat B&W het illegale gebruik als restaurant als basis voor de beoordeling nemen- ook al is dat voor 50%- wordt illegaal handelen beloond. De afgelopen jaren hebben ook door de excessieve huisvesting van arbeidsmigranten laten zien dat deze aanvrager lak heeft aan de van toepassing zijnde regels en pas door aanzegging bestuursdwang wordt afgeremd in zijn exploitatiedrift. Moet dit gedrag worden beloond?
In de jurisprudentie mag bij het salderen van de parkeerdruk niet worden uitgegaan van illegaal gebruik tenzij dit nu positief is bestemd of is gelegaliseerd. Dat is hier uitdrukkelijk niet zo. Toch kiezen B&W ervoor om naar het feitelijk restaurantgebruik te kijken ook al is dat al jaren in ongebruik. Dat zou alleen mogen als dat een realistischer aanpak opleverde voor de omgeving en de parkeerdruk in de afgelopen 10 jaren. De Dorpsraad bestrijdt uitdrukkelijk dat deze aanpak realistischer is en stelt dat dit ook op geen enkele wijze door B&W is aangetoond of onderbouwd waardoor de vergunning ook een motiveringsgebrek heeft.
Er heeft immers geen enkel onderzoek plaatsgevonden naar de feitelijke parkeersituatie- en druk en de huidige verkeersonveiligheid. Er zijn geen verkeersmetingen geweest of parkeermetingen. De Herenweg is op dit punt zeer smal en heeft een T-kruising met de Kerklaan en de Van Wassenaerlaan. Regelmatig staat het verkeer vast nu auto’s niet gelijktijdig in beide richtingen kunnen passeren. Voor het intensieve fietsverkeer door met name ook de jeugd die in Alphen aan den Rijn op school gaat, schept dit onoverzichtelijke en gevaarlijke situaties. Voor deze vergunningverlening die hoe dan ook nog meer geparkeerde auto’s tot gevolg heeft, hebben B&W de salderingsregeling onjuist en in strijd met de Nota parkeernormen 2018 gehanteerd en tevens een onbegrijpelijke belangenafweging gemaakt, waarbij de verkeers- en veiligheidsbelangen van de inwoners van Rijnsaterwoude zijn genegeerd.
Ook als wordt uitgegaan van beleidsvrijheid bij B&W kan deze bestuurlijke ommedraai (na 2019) en het gesjoemel met de salderingsregeling niet door de beugel. B&W geven geen expliciete en dragende motivering voor deze beleidswijziging. Gewezen wordt op het belang van (sociale) woningbouw, tegengaan van vergrijzing en woningen voor ouderen. Dit wordt niet nader onderbouwd. Feit is echter dat er in Rijnsaterwoude reeds een groot bouwplan wordt uitgevoerd dat ook sociale woningbouw behelst en dat ook een bestemmingswijziging die jongerenhuisvesting mogelijk maakt, onherroepelijk is geworden. Die noodzaak voor (sociale) huurwoningen ( hoe miezerig ook uitgevoerd) is daarom niet of onvoldoende aangetoond en het besluit moet reeds om die reden worden herroepen. De idee dat ouderen zouden willen verhuizen naar deze appartementen, minimaal in uitvoering en maatvoering, is te gek voor woorden. Je zou denken dat B&W beter moesten weten na de verbouwing van het voormalig gemeentehuis: voor die mooie appartementen was wel belangstelling.
Wat heeft B&W bezield.
Op die vraag heeft de Dorpsraad geen antwoord kunnen vinden. Rijnsaterwoude is een dorp met voornamelijk lintbebouwing met veelal tuinen aan voor- en achterzijde of rondom. Een hoge mate van leefbaarheid die wordt ondersteund door deze betrekkelijk ruime en groene woonomgeving. Juist op dit deel van de Herenweg ontbreken deels de voortuinen wat tot toename van de parkeerdruk leidt. Reeds daarom is extra waakzaamheid geboden bij vergunningverlening die zo al niet juridisch maar in elk geval feitelijk tot verhoging van de parkeerdruk zal leiden. De appartementen zijn in de voorgestelde vorm geen aanwinst voor het dorp en geen passend antwoord op de woningvraag. Het pand is volgepropt voor maximale opbrengst. Appartementen 5 en 6 zijn kleiner dan 30 m2 met een verblijfsgebied van 18 m2: de gemiddelde hotelkamer is groter. Appartementen 1, 2, 4, 8 en 10 hebben een daadwerkelijke leefruimte (oppervlakte verblijfsgebied) van 22,1 tot 29,3 m2; dat is woonkamer, slaapkamer, keuken waar je feitelijk leeft. Zijn dat de sociale huurwoningen waar bewoners van Rijnsaterwoude op zitten te wachten? Het antwoord is nee. Wie hier noodgedwongen terechtkomt, wil zo snel mogelijk weer weg. Het argument van B&W dat deze appartementen zullen leiden tot langdurige bewoning en sociale cohesie met de buurt is onzinnig. De Dorpsraad is ernstig verontrust door deze exploitatie van woningzoekenden en de onrust die dat in het dorp zelf en zeker in en rond Herenweg 119 zal veroorzaken. Dat B&W op geen enkele wijze in hun afweging aan de invulling van het bouwplan aandacht besteden, maakt de motivering voor de vergunningverlening te meer onbegrijpelijk en ondeugdelijk. Een klein detail: in de karakteristieke voorgevel wordt het middelste raam van de 3 ramen aan de rechterzijde vervangen door een deur om het “ kamerhok” daarachter te kunnen betreden. Reeds daarin ligt een reden om aanvrager te verplichten tot een andere indeling met minder appartementen. Een 2 e klein detail: Toegang tot een appartement via de brandtrap, zo al toegestaan, ontneemt de overige bewoners een noodzakelijke vluchtweg.Dat kan niet de bedoeling zijn. De brandveiligheid in dit meermalen verbouwde pand valt op dit moment niet te beoordelen.
Oplossing
Wat heeft B&W bezield. Op die Dit bouwplan moet van tafel. De vergunning moet worden herroepen. Aan het besluit kleven formele gebreken doordat ten onrechte wordt uitgegaan van de functie horeca/ restaurant bij de saldering van de parkeernorm, aan de verkeersveiligheid geen grondige aandacht is besteed en geen daadwerkelijke invulling is gegeven aan het participatietraject. De Dorpsraad wijst ook nog op een ander formeel gebrek: nu er feitelijk 10 wooneenheden worden gerealiseerd had op grond van het delegatiebesluit wijzigen omgevingsplan en aanwijzing gevallen verzwaard adviesrecht gemeenteraad aan de gemeenteraad verplicht om advies moeten worden gevraagd.
Ook inhoudelijk gezien is het besluit ondeugdelijk en onbegrijpelijk gemotiveerd. Er heeft geen feitenonderzoek plaatsgevonden naar de actuele situatie in en rond het pand, de beoogde appartementen voldoen niet aan het door B&W vooropgestelde doel en ten aanzien van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit is er geen GoFlo beschikbaar waaruit aantoonbaar blijkt dat met deze vergunningverlening en dit bouwplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties met aandacht voor de leefomgeving van de omliggende panden.
B&W onderschrijven kennelijk de Onderbouwing BOPA van 11 juli 2025. Daar gaat het in de eerste zin al fout waar wordt gesproken over een “ hotel-restaurant” alsof het gaat om een florerend legaal bedrijf. Het stuk bestaat uit 36 bladzijden prietpraat die geheel voorbij gaat aan de kern van de zaak: Is dit pand geschikt voor 10 appartementen en is deze locatie in staat 10 extra woningen te verdragen. Dit standaardopzet knip- en plakwerk van toetsing aan rijks- provinciaal- en gemeentelijk beleid gaat aan die vraag geheel voorbij of legt die terzijde. Zonder enige nadere onderbouwing wordt in par. 7.1.1. geconcludeerd dat de toename van 28,1 voertuigbewegingen (nb: ook op andere tijdstippen van de dag) ten opzichte van de horeca cat 5 functie geen probleem zal opleveren. Over de parkeerberekening waarin de horeca cat 5 functie ineens weer een hotel-restaurant wordt, is genoeg gezegd.
Werkelijk hemelschreiend is dat in par. 7.4 wel wordt bezien of de beierende Woudse Dom geen afbreuk doet aan het woon- en leefklimaat in het plangebied Herenweg 119 terwijl geen woord wordt gewijd aan de geluids- en overige overlast die 10 gezinnen in dit pand met slechts een strookje groen opleveren voor de omwonenden.
Dit is zware kritiek. De Dorpsraad meent dat als B&W menen gebruik te mogen maken van hun beleidsvrijheid bij de vaststelling van de saldering ten behoeve van deze vergunning, dat zij die beleidsvrijheid ook moeten aanwenden om de belangen van de toekomstige bewoners/ inwoners van Rijnsaterwoude, van de huidige omwonenden en de leefbaarheid en verkeersveiligheid van Rijnsaterwoude veilig te stellen, nu en in de toekomst. Sociale (huur) woningen worden geacht 20 jaar mee te gaan! Die mogelijkheid hebben B&W door aan de aanvrager eisen te stellen in ruil voor hun medewerking.
Van meet af aan is naar voren gebracht dat er geen bezwaar bestaat tegen wonen mits het aantal appartementen en dus bewoners en dus parkeerdruk zou worden beperkt. Dit pand met zijn beperkte buitenruimte, ingebouwd aan drie zijden, is slechts geschikt voor een beperkt aantal goed bewoonbare appartementen. Dit is telkenmale in het slecht uitgevoerde en slecht gedocumenteerde “ participatietraject” naar voren gebracht. Met het schrappen van slechts 1 appartement en het handhaven van de beoogde appartementenindeling heeft de aanvrager daar op geen enkele wijze serieus aandacht aan besteed. Het ligt nu op de weg van B&W om in samenspraak met de direct omwonenden en de Dorpsraad toe te werken naar een invulling die past binnen het mooie dorp Rijnsaterwoude en de huidige en toekomstige bewoners uitzicht biedt op een goede leefomgeving.
Conclusie: de vergunning herroepen en een nieuw traject ingaan.
Getekend te Rijnsaterwoude, 31 december 2025
Eric Rank, voorzitter
Margo Gonggrijp, bestuurslid
